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關于拆遷評估中自行裝飾裝修的評估探討

文/ 南山區微循環道路改造項目 楊岳釗

        二○○六年,本人有幸參加了深圳市體育新城土地整備安置項目麻沙村的整村搬遷拆遷評估工作,我個人感覺,雖然拆遷評估涉及的內容甚為廣泛,但最有意思的應該還是自行裝飾裝修評估。
        對于拆遷而言,不考慮搬遷費、臨時安置費等既定標準的補償項目,村民可商議的補償項目主要為房屋主體補償及自行裝飾裝修補償。而房屋主體的補償價格,經過拆遷辦、督導公司及街道、社區等工作人員的共同努力,較容易地與業主達成了一致補償意見。于是,談判焦點就集中在了自行裝飾裝修的補償價格上,村民為獲得更多利益,可謂繳盡腦汁,與評估公司“糾纏”。能否盡早完成拆遷工作,自行裝飾裝修成為關鍵所在。最后,經過與村民們長時間地扯皮拉鋸,雖然還是比較順利地與大部分村民們達成共識,但是,如果當初對以下幾個問題進行統籌改進的話,評估工作可能會更順利。
        合理設定標定私房條件,避免漏項或重復補償
        當時體育新城項目設定的標定私房為“正常”村民自建房,房屋僅用于業主一家居住,這類房屋主要特點是:整棟房屋僅有一個廚房,每一層都有客廳與衛生間,而且衛生間最多不超過兩個,臥室的數量不多,剛好夠一家人使用。而實際上,麻沙村的房屋絕大多數并非如此,現狀下主要用于出租,特點為:房屋分自住部分與出租部分,自住部分多位于最高層或第一層,一般有兩到三間臥室、一個衛生間、一個廚房、一個客廳,裝修檔次比出租部分高一些,與標定私房條件基本吻合。
        然而,出租部分卻與此大相徑庭,多為一梯多戶的格局,戶型基本上是一房一衛一廚,這樣的格局造成每一層里都有好幾個衛室與廚房,與標定私房的差距較大,導致二次裝修部分較難界定。譬如,標定私房里的裝修有廚房工作臺、衛生間蹲位,那么評估過程中,這些設備就不列入二次裝修范圍內。但是,我們從麻沙村村民自建房現狀來看,其廚房工作臺、衛生間蹲位的數量比標定私房多得多,如果不列入評估范圍,就會造成漏評。諸如此類由于標定私房與自建房差異太大引起漏評的還有隔墻、窗戶等。
        另外一方面,還會引起重復評估,加大評估解釋工作量。舉例來說,標定私房里設定有普通木門,這樣就會引起兩個問題:第一,如果待評估房屋使用的確是普通木門,那么就不必評估,這種做法是合理的,技術上也行得通,但是,向村民們解釋時就會比較困難。跟他們說這些普通木門分攤到房屋總建筑面積,計入房屋主體價格里面了,他們根本聽不懂,也無法接受,在他們看來,就是我們沒計算進去??扇綣源私釁攔?,從理論上講造成了重復計算。  第二,如果待評估的房屋是高級木門,那么評估就必須計算高級木門與普通木門的差價,而實際上,評估人員往往會直接評估高級木門的價格,這就導致重復計算。類似容易出現重復評估的項目還有墻面乳膠漆。
        因此,標定私房的設定必須更加科學合理。在設定標定私房時,應當結合房屋現狀特點和評估方法靈活擬定,合理的設定,能使評估結果更接近事實,保障被拆遷戶的切身利益,也能更好地推動拆遷工作。
        欲速則不達,務必復核確認查勘結果后才評估
        在評估過程中,我曾遇到這樣一件事情,當時領導為了加快進度,要求我們盡快出具二次裝修的評估結果,以便街道辦工作人員找村民們開展談判,因而,我們便漏了一個很關鍵的環節——與業主復核并確定查勘結果。后來,出現了什么情形呢?業主們以簽字為籌碼,不斷提要求,當時,我們是一邊修改價格,一邊添加漏評的項目,導致工作極其被動。因為查勘表沒有得到業主的認可,沒有得到業主的簽字或蓋章,那評估工作等于沒做。
        所以,工作還是得一步一步做到位,不能貪快,欲速則不達,在價格尚未暴露出來之前,要求業主對項目清單、規格進行簽字認可,難度應該不大。接著一下步的評估工作才能順理成章,這場拉鋸戰的主動權才能牢牢掌握在我們手里。
        充分市場調研,準確把握各項評估單價
        二次裝修涉及的內容很多,房間從下到上,有地磚、踢腳線、墻裙、墻面油漆、廚柜、壁櫥、窗戶、防盜網、窗簾盒、天花等,價格各異,即便同一項目,由于材料、尺寸、品牌的不同,價格也會有很大差異。
        怎樣才能準確評估出每一項的價格呢?單單依靠工程造價定額是不足夠的。譬如,同樣50CM×50CM的地磚,定額里就有十幾種價格,而且定額并沒有對某個價格相應的材料作詳細說明,該選擇哪一種造價才能更客觀呢?恐怕靠拍腦袋得出的結果經不住業主們的質疑。
        這時,就必須做市場調查。做市場調查的目的不只是了解每一項裝修材料的價格,而是按檔次、品牌劃分市場,劃分低、中、高三個檔次,每個檔次得出一個價格,評估時按檔次進行評估,而不是針對不同產品評出不同價格。
        那么,為什么要劃分檔次并按檔次價進行評估呢?首先,我們需要的是評估價格,而不是工程造價;其次,按檔次進行評估易于操作;第三,防止業主們對比。簡單舉個例子,甲和乙家的地磚屬于同一檔次,但造價略有不同,甲的比乙的貴,如果我們的評估價格體現出了這種細微的差別,那么乙就會心理不平衡,盡管乙知道自己的地磚不如甲的好。由于乙的心理不平衡,必定會找出各種理由要求調整價格。但是,如果我們評的是檔次價格,而且是這個檔次里較高的價格,評估結果對甲、乙都有利,雖然乙得利會大一些,但甲因此而心理不平衡的機率更低一些。
        市場調查的另一個好處是是評估人員做到心理有底。試想,一個完全不知道市場價格如何、依靠定額拍腦袋進行評估的工作人員,在業主提出質疑時,怎么去做解釋工作呢?恐怕不要被業主反過來忽悠就不錯了。記得當時對一些實在很難纏的業主,我們都說:“把錢給我,我去買,不夠的幫你貼,行不行?”面對這么有底氣的評估人員,業主也就沒話可說了。
        督導協調制定價格標準
        麻沙村共有幾百棟房屋,由七個評估公司共同承擔評估工作。由于評估價格出來之前,各個評估公司之間缺乏溝通,沒有協調好,結果導致同一樣東西,各評估公司評估出的的價格都不一樣,有的甚至差異很大。村民們對此很有意見,給各評估公司的解釋工作增加了不少麻煩。
        今后,類似這種情況,我們怎么解決呢?有人提出由督導公司制定價格標準,供評估公司套用,這樣既解決了價格的統一性,也為督導審核報告提供便利。但是,面對千差萬別的評估對象,督導是不可能制定出一套可供大家套用的價格表出來的。另外,完全按統一標準、不體現價格差異性的做法也是不客觀的。
        個人認為,比較可行的辦法是由督導公司對某些較普遍的東西統一價格標準。那么,什么樣的東西比較普遍呢?這就要求督導對該地區房屋裝修特點非常熟悉。根據我對該村房屋裝修的了解,有幾樣東西是可以制定標準的,比如0.8毫米厚的不銹鋼防盜網、普通洗菜盆、鋁合金窗、50CM×50CM普通地磚、衛生間用30CM×30CM的防滑磚、202不銹鋼防盜門等。但事實上,評估公司價格不統一的也集中在以上項目中,因為,它們實在過于普遍,幾乎每家每戶都會有,這些共同的東西價格不統一,容易引起麻煩。因此,將這些共同的東西統一價格,而個別的東西由評估公司自主評估,既尊重了評估公司的技術成果,也不會引起業主們的質疑,我認識是比較可行的辦法。
        以上四點,是我在麻沙村評估工作中遇到的一些問題總結和個人拙見,借此機會,希望奮戰在拆遷工作一線的同仁們不吝賜教。

 


 
 
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