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土地分割補償評估探討

文 / 吳青 劉武 鄭萬清

關鍵詞:市政公共基礎設施建設  土地分割  補償  評估方法

一、背景
在市政公共基礎設施建設的過程中,如市政道路修建、地鐵建設等,往往會出現因工程建設對規劃紅線范圍內的宗地進行局部土地征收而導致對所涉及的宗地進行分割的情形。由于現行的法律、法規和《房地產估價規范》、《城鎮土地估價規程》以及其他關于估價的相關規定并沒有對分割土地的價值評估作出詳細的規定或技術指引,在評估實務操作中,各評估機構的實施操作不一,沒有統一評估假設前提,技術操作不規范,比如對于同一估價對象的土地分割補償評估,有的評估機構設定被征收土地的容積率為1,有的評估機構按整宗土地的現狀容積率(比如6)設定被征收土地的容積率,評估結果相差甚遠(近6倍),導致補償談判存在爭議,也致使評估機構的專業能力與社會公信力受到質疑。
本文分析研究了土地分割前后的價值內涵,揭示了土地分割補償的價值類型及其構成,提出了土地分割補償的評估技術路線,希望為減少土地征收補償談判爭議、加快市政公共基礎設施建設的步伐提供一些技術支持。
二、土地分割前后的價值構成及分割補償的價值內涵
(一)土地分割前后的價值構成
將市場價值為A的宗地A分割成宗地B和宗地C,宗地B和宗地C的市場價值分別為B和C,并形成一個△=(△B+△C)。
從上述可以看出,若分割后所形成的價值將最終體現為B或者C,則分割前后的價值減損為:(A-C)= B+△=B+(△B+△C),或者(A-B)=C+△=C+(△B+△C)
(二)土地分割補償的依據及價值內涵
《行政訴訟法》第六十七條規定,“公民、法人或者其他組織的合法權益受到行政機關或者行政機關工作人員作出的具體行政行為侵犯造成損害的,有權請求賠償。”;《國家賠償法》第二十八條第六款和第七款規定,“吊銷許可證和執照、責令停產、停業的,賠償停產、停業期間必要的經常性費用開支;對財產權造成其他損害的,按照直接損失給予賠償。”; 根據《北京市房屋質量缺陷損失評估規程》,采用成本法對房屋質量缺陷損失的評估,其公式為:V=C1+C2+C3+C4-C5。式中:
V——房屋質量缺陷損失評估值;
C1——拆除工程費用; 
C2——修繕工程費用;
C3——恢復工程費用;
C4——直接經濟損失;
C5——被拆除物殘值。 
上述為土地分割補償提供了依據,其補償總額應為:由于土地分割而對分割前后所造成的價值減損總額與為達到分割后的市場價值所必須支付的合理成本之和,但最高不得超過宗地分割前的市場價值。
三、評估技術路線及評估方法
對為達到分割后的市場價值所必須支付的合理成本之和,可以按照實際的支付情況來予以確定,而價值減損總額的評估技術路線確定如下:
(一)測算征收前房地產總價值: 評估征收前房地產總價值及宗地總價值,可采用市場比較法、收益法、成本法等進行評估;
(二)測算征收后房地產總價值: 評估征收后房地產總價值及宗地總價值,可采用市場比較法、收益法、成本法等進行評估;
(三)測算征收前后房地產總價值的差異即為被征收土地的評估補償價值;
(四)分攤土地權益,確定每戶補償價值:每戶分攤的土地及補償價值可按照建筑面積或房地產價值或土地價值進行分攤確定。
四、確定征收分割后宗地(房地產)價值時應考慮的影響因素
(一)整宗房地產用途及被征收分割土地的使用功能
整宗房地產用途不同以及被征收分割土地的使用功能不同,分割價值影響是不同的。一般情況下,如果整宗房地產用途為商業,而被分割征收的土地是停車場用地,則分割價值影響比較大;如果整宗房地產用途為辦公,而被分割征收的土地是綠地,則分割價值影響相對比較小。
(二)被分割征收的土地位置
被分割征收的土地在整宗土地中所處的位置對分割后剩余的土地利用起著重要的作用。根據整宗地各區域功能及局部土地位置分布,不同局部土地的價值有所差異。如果被分割征收的土地位于功能分區的角落,則其對于整宗地的價值貢獻較低,分割征收時對房地產價值影響也較??;反之如果被分割征收的土地位于功能分區的核心位置如正門口,則其對于整宗地的價值貢獻較高,分割征收時對房地產價值影響也較大。
(三)被分割征收的土地面積比例
根據土地分割價值減損理論,分割后的單位土地價值比分割前的單位土地價值有所減損,減損的價值在分割的兩塊土地上進行分配。如果按照面積比例進行分配價值減損的話,被分割征收土地的面積占總土地面積比例越低,分割征收時對房地產價值影響較小。
五、土地分割的情形分類舉例
按照被分割征收的土地在分割前以及分割后剩余的土地在分割后是否能夠達到最高最佳使用,將土地分割的情形分成以下三類:
(一)被分割征收的土地在分割前具有獨立的最高最佳使用,分割后剩余的土地經規劃變更后能夠具有最高最佳使用;比如:房地產開發商分期開發的土地,工業廠區分期建設的土地等。
實際上,被分割征收的土地在分割前是額外的土地,在這種情形下,土地分割補償的價值構成為:由于土地分割而對分割前后所造成的價值減損總額與為達到分割后的市場價值所必須支付的成本之和,但最高不得超過宗地分割前的市場價值。
(二)分割后剩余的土地不具有最高最佳使用。
如果分割后剩余的土地不具有最高最佳使用,對土地使用權人而言剩余土地已失去了使用價值,那么就應當對整宗土地的價值進行補償,這時,分割補償的總額應為該宗地的市場價值。
(三)被分割征收的土地在分割前不具有獨立的最高最佳使用,分割后剩余的土地經規劃變更后能夠具有最高最佳使用,這種情形,被征收分割的土地面積一般情況下相對整宗地來說都比較小,征收分割前大多是綠化、停車場等作為整宗用地的配套用地,分割后作為道路、軌道交通等公共設施用地。該小面積土地分割后無法獨立利用,也無獨立的建設規劃指標(如容積率),僅作為公共設施用地的一部分。這也是在征收分割宗地過程中最常遇到的情形,我們以這種情形舉例說明如下:
1、案例背景
城市規劃對宗地A的規劃利用指標為:用途為二類居住用地,容積率≤4,建筑密度≤25%,綠地率≥40%,建筑高度≤90米。宗地A現狀土地面積為10000平方米,總建筑面積為40000平方米,建筑基底面積為2000平方米,建筑密度為20%,綠地面積為4000平方米,綠地率為40%,建筑層數為20層,總建筑高度為66米。現在由于地鐵建設需要征收該宗地400平方米綠地,征收分割后的宗地容積率為4.17,綠地面積為3600平方米,綠地率為37.5%,建筑密度為20.8%。
分割后,容積率已超出城市規劃允許的最高容積率指標,這種合法的、非一致性暫時可以繼續保持;綠地率的指標已達不到城市規劃對綠地率的要求,需要重新安排綠地面積,將增加費用20000元,辦理《房地產證》的變更需要支付1500元,費用支出合計為21500元。
2、測算土地分割征收前的房地產的市場價值
采用市場比較法及收益法可測算得出土地分割征收前的房地產的市場價值為15000元/平方米,剝離建筑物的價值后土地的總價值為24000萬元,土地樓面單價為6000元/平方米,土地地面單價為24000元/平方米。
3、測算土地分割征收后的房地產的市場價值
土地分割征收后,可以采用市場比較法來求取分割征收后的房地產的市場價值,也可以采用市場比較法或采用問卷調查等方式來對比分析土地分割后的房地產的市場租金并采用收益法來求取土地分割后的房地產的市場價值,但均應當對被分割征收的土地的使用功能、在整宗地所處的位置及占整宗地的面積比例等影響因素進行有效、必要的分析其對分割后房地產的市場價值或市場租金的影響。采用上述評估技術路線及評估方法可以測算得出土地分割后房地產的市場價值為14750元/平方米,剝離建筑物的價值后土地的總價值為23000萬元,土地樓面單價為5750元/平方米,土地地面單價為23958元/平方米。
4、計算土地分割補償的總額
被分割征收的土地補償總額=(24000-23000)×10000+21500=10021500元
5、采用土地分割征收前整宗地的平均價格進行驗證
土地分割征收前整宗地的地面單價為24000元/平方米,分割征收的土地面積為400平方米,則:應分攤的土地總價=24000×400=9600000元
該數值小于10021500,差額為:10021500-9600000=421500元。
六、應用的技術難點分析
難點在于分割征收土地后,對于剩余房地產的價值或價值減損的預期與判斷,要求估價人員事先進行大量市場調研,分析研究不同用途的房地產價值與土地面積的大小的關系,以及綠地、停車場的規模對于房地產價值的影響,只有基于大量的市場調研分析,找出相關關系,才能對分割后的房地產的租金、價值或租金減損、價值減損作出相對準確的判斷。
在估價實務操作中,估價師經?;岵捎靡韻錄際趼廢呃刺媧恚喊湊輾指鈁魘漲暗惱詰氐氖諧∑驕塾敕指鈁魘盞耐戀孛婊某嘶魑指鈁魘盞耐戀氐牟鉤ゼ壑?。
這種估價技術路線所求取的價值,在價值構成內容上,實際只包括了被分割征收的土地B的價值B和△B 的一部分或者是B+(△B +△C的一部分),并不是B+(△B +△C)+應必須支付的合理成本,這與我們前文分析的估價技術路線及分割征收補償的價值構成在內容上存在不一致。但是,這種估價技術路線,也存在一定的合理性,補償是站在整宗地分割征收前的市場價值的基礎上,也易于被征收人接受,只是從理論上來說在價值構成上不齊全,存在一定的法律風險。但這種估價技術路線在估價實務中,至少可以用來驗證采用價差法所計算出來的結果的客觀性及對預測分割征收后的土地的市場價值的準確性。

本文為作者在征收拆遷中的點滴體會,尚不成熟,僅供同行參考并希望給予批評指正。




 
 
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